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Structure juridique s’adressant aussi bien aux particuliers qu’aux professionnels, la SCI ou société civile immobilière offre de nombreux avantages notamment en matière de fiscalité, de protection et de gestion du patrimoine. Également appréciée pour ses modalités souples, la SCI permet de dissocier l’immobilier de l’entreprise à celui des associés ce qui permet de protéger un patrimoine immobilier en cas de demande de créances. Mais en quoi cette structure consiste-t-elle réellement et quels avantages peut-elle offrir ?

L’essentiel à savoir sur la SCI

Comme son nom l’indique, une SCI prend la forme d’une société civile de patrimoine. En raison de son statut, elle ne peut n’exercer pas une activité commerciale, mais devra œuvrer dans un secteur d’activité civile. D’ailleurs, le principal but de la création d’une SCI consiste à acheter puis posséder des biens immobiliers. En aucun cas, elle ne pourra faire une acquisition afin de la revendre, mais elle peut cependant louer son bien à un particulier (un proche ou non) ou une entreprise (la sienne ou celle d’un autre).

Généralement choisie pour ses avantages fiscaux (exempté de TVA, impôt sur les sociétés, déduction fiscale…), cette forme de statut juridique permet de faciliter la gestion du patrimoine immobilier commun, mais également d’accélérer la transmission.

La constitution d’une SCI est aussi connue pour la simplicité de la procédure puisqu’elle peut être montée par seulement 2 associés. De plus, le capital social est entièrement libre, c’est-à-dire qu’aucun montant minimum n’est imposé pour constituer l’entreprise. Les associés pourront donc créer leur entreprise même avec 10 euros dans tous les cas, le capital peut être constitué par des apports numéraires (somme d’argent) ou des apports en nature (bien meuble et immeuble).

Les associés peuvent par ailleurs être une personne physique ou morale, mais l’entreprise devra être gérée par un ou plusieurs gérants (personne physique ou morale également). Notez également que la responsabilité des associés est indéfinie ce qui signifie que chacun est responsable sur le patrimoine personnel de dettes de l’entreprise. Dans le cadre d’une procédure de remboursement de créances, cependant, les immeubles professionnels sont préservés d’une éventuelle saisie. Puisque vous connaissez déjà les principales caractéristiques de cette structure, découvrez les avantages sci.

Pourquoi choisir une SCI ?

Se présentant comme une forme de statut juridique très attractive, la SCI est surtout avantagée par son cadre légal peu contraignant. En effet, la législation permet aux associés d’organiser leur relation en toute liberté dans les clauses statutaires : pouvoir du gérant, prise de décision des associés, etc. Cette mesure facilite considérablement la gestion des relations, mais d’autres avantages sont également à connaître :

. Idéal pour un investissement immobilier à plusieurs : facilité pour réunir les capitaux et augmenter les ressources financières de l’entreprise ce qui facilite également la recherche de financement. Les charges liées à la détention de bien immobilier peuvent être partagées et donc amoindries.

. Préservation du patrimoine des associés : en créant une société gérée par une personne morale et disposant de son propre patrimoine, vous limitez la responsabilité des partenaires pour les actions effectuées (investissements, placements…). En cas de litige avec un créancier, les associés répondent indéfiniment des dettes sociales (en fonction de leur part) et la vente forcée des parts sociales en cas de saisie reste difficile.

. Facilité pour assurer la gestion du patrimoine personnel : le chef de l’entreprise peut devenir propriétaire des biens acquis au lieu d’inscrire ces derniers au patrimoine de l’entreprise. La transmission du patrimoine aux enfants se fait également par attribution de parts de la société, une solution très pratique et rapide.

. Meilleure gestion des finances et augmentation des revenus : les loyers perçus peuvent servir à payer les charges locatives de votre siège social.

. Avantages fiscaux à profiter : grande liberté dans le choix de l’imposition, l’impôt sur les sociétés (toutes les charges réelles de l’entreprise sont déductibles), flexibilité de la TVA selon l’activité exercée…

. Cession d’entreprise plus facile : prix de cession minoré si les biens immobiliers ne sont pas compris dans l’actif de la société, cela diminue aussi sa valeur.

Quelles sont les différentes formes de SCI ?

Si vous êtes séduit par l’idée de créer une société sci, il est indispensable de connaître les types de SCI parmi lesquels vous pourrez choisir en fonction de votre activité et votre capital. Plusieurs formes sont possibles, mais pour ne pas vous tromper, n’hésitez pas à demander conseil auprès d’un avocat ou un représentant légal :

. La SCI d’attribution : idéale pour les investisseurs qui veulent acheter plusieurs immobiliers afin de se les partager tout en profitant d’une totale liberté sur son portefeuille

. La SCI à capital variable permet de faciliter les formalités pour les fluctuations de capital (augmentation ou diminution)

. La SCI familiale : idéale pour gérer une affaire en famille tout en facilitant la succession

. La SCI de gestion ou de location : option classique, cette solution consiste à mettre les biens au nom de la société, les associés ne peuvent donc pas être propriétaires des biens

. La SCI construction vente permet d’acheter un terrain pour le revendre après

Comment fonctionne une SCI ?

Pour avoir une idée sur le fonctionnement d’une SCI, il vous faudra également familiariser avec ces 5 concepts :

. Les associés se partagent les biens en fonction de leurs parts sociales dans le capital.

. Les statuts déterminent le gérant, son rôle et son pouvoir.

. Le gérant est le représentant légal de l’entreprise, il signe les contrats et assure les actes importants. Il peut être un associé ou un tiers, une personne physique ou morale.

. La cession des parts de la société nécessite l’approbation des associés, sauf si le statut en dit autrement.

. Les assemblées générales se déroulent une fois par an.

Les étapes pour créer un SCI

La procédure pour constituer une société civile immobilière devra suivre différentes étapes. Puisqu’il s’agit d’une démarche pouvant être compliquée, pensez à vous faire assister par un avocat, un juriste ou tout autre professionnel du droit. En plus d’élaborer votre dossier, il vous conseillera également sur les choix stratégiques à faire.

4 étapes doivent être respectées pour créer une SCI :

. L’élaboration des clauses statutaires : rédaction des termes, information et rédaction des clauses obligatoires ou spécifiques…

. L’enregistrement se fait auprès du centre des impôts pour les actes notariés et les actes comportant des apports spécifiques. (immeubles, parts sociales, actions ou fonds de commerce).

. La publication de l’avis de constitution pour renseigner le tiers de la nouvelle société. Comportant différentes informations obligatoires (date statut, montant capital, nom et forme de société, gérant…), l’avis devra être posté dans un journal d’annonces légales de votre lieu de résidence.

. L’immatriculation au RCS se fait suite à un dépôt du dossier auprès du Greffe du tribunal de Commerce.